実家の不動産を相続したものの、「何から手を付ければいいのか分からない」「売却したいけれど名義変更や税金の手続きが不安」とお困りではありませんか。不動産の相続手続きは、全体の流れを把握することが大切です。

この記事では、不動産の名義変更（相続登記）の基本手順から費用・税金の計算方法、共有名義のリスク、売却時の注意点まで分かりやすく解説します。事前に全体像を整理し、後悔のない適切な選択肢を見つけていきましょう。

①相続した実家はどう名義変更する？手続きの基本3ステップと注意すべき期限

実家の名義変更（相続登記）は、正しい順番で進める必要があります。名義変更を怠ると不動産の売却や活用が制限される可能性があるためです。まずは全体像を把握し、期限内に順を追って手続きを進めましょう。基本的な3つのステップと注意すべき期限を解説します。

ステップ1：亡くなった方の「戸籍謄本」を集めて相続人を確定する

不動産の名義変更を始める際は、まず相続人を正確に特定することが重要です。法律上の相続人を確定させなければ、後の遺産分割協議が無効になるおそれがあるためです。具体的には、被相続人（亡くなった方）の出生から死亡までの連続した戸籍謄本・除籍謄本・改製原戸籍を取り寄せます。これにより、他に相続人が存在しないかを証明します。さらに、相続人全員の現在の戸籍謄本も準備が必要です。遠方の役所に請求する場合は郵送での手続きも可能なため、計画的に収集を進めましょう。

ステップ2：「遺産分割協議」を行い誰が実家を引き継ぐか決める

遺言書がない場合、相続人全員で財産の分け方を話し合う「遺産分割協議」を行います。相続人全員の合意を得て不動産の取得者を決定するためです。合意が成立したら、その内容を記録した「遺産分割協議書」を作成します。この書類には全員が実印で押印し、印鑑証明書を添付する必要があります。全員の合意が得られない場合は手続きが進まないため、早めに話し合いの機会を持ちましょう。遺言書が存在する場合は、原則としてその内容に従うため協議が不要になることもあります。

ステップ3：法務局で「名義変更（相続登記）」の手続きを完了させる

遺産分割協議が完了したら、不動産の所在地を管轄する法務局へ登記申請を行います。所有権を正式に移転し、第三者に主張できるようにするためです。申請時には、作成した遺産分割協議書、収集した戸籍謄本類、固定資産評価証明書などの必要書類を提出します。申請方法には、法務局の窓口へ提出するほか、郵送やオンラインによる申請も可能です。書類に不備がなければ通常1〜2週間程度で登記が完了し、新しい権利証にあたる「登録識別情報通知書」が発行されます。

（参考：法務局「不動産の所有者が亡くなった」https://houmukyoku.moj.go.jp/homu/page000181.html ）

【2024年スタート】名義変更（相続登記）の義務化と放置するリスク

2024年4月1日から相続登記の申請が義務化されました。所有者不明土地の発生を予防し、不動産取引の安全を確保することが目的です。不動産を取得したと知った日から3年以内に申請を行わない場合、正当な理由がなければ10万円以下の過料が科される可能性があります。また、名義変更を放置すると、次の相続が発生して権利関係が複雑化するリスクも生じます。手続きを円滑に進めるためにも、放置せず早めに対処することが推奨されます。

（参考：法務局「不動産を相続した方へ ～相続登記・遺言書保管制度～」https://houmukyoku.moj.go.jp/homu/page000182.html ）

②名義変更にかかる費用と税金は？必要書類と併せて知っておくべき3つのポイント

相続した不動産の名義変更には、必要書類の収集費用や税金などのコストが発生します。事前にかかる費用の目安を把握しておくことで、スムーズに資金準備を進めることができます。相続パターンごとの書類や登録免許税の計算方法、司法書士への依頼費用など、押さえておきたい3つのポイントを解説します。

相続パターン（遺言・協議・法定相続）で変わる必要書類の基本リスト

名義変更の必要書類は、どの相続方法を選択するかによって異なります。手続に応じた適切な書類を揃えることが、円滑な登記完了につながるためです。

主要な相続パターンと必要書類の概要は以下の通りです。

相続パターン	主な必要書類
遺言書による相続	遺言書、被相続人の戸籍謄本（死亡記載のもの）、取得者の戸籍謄本・住民票
遺産分割協議による相続	被相続人の出生から死亡までの戸籍謄本類、相続人全員の戸籍謄本・印鑑証明書、遺産分割協議書
法定相続分での相続	被相続人の出生から死亡までの戸籍謄本類、相続人全員の戸籍謄本・住民票

共通して不動産の「固定資産評価証明書」が必要になります。状況に応じた書類の確認を行いましょう。

手続き時に必ず発生する税金「登録免許税」の計算方法と免税特例

不動産の名義変更登記を行う際には、国に「登録免許税」という税金を納める必要があります。所有権移転の手続きに伴う法的な課税区分が定められているためです。相続登記における登録免許税の税率は「固定資産税評価額の0.4%」です。例えば、評価額が1,000万円の不動産であれば、税額は4万円となります。なお、100万円以下の土地の相続登記については、一定の要件を満たす場合に免税措置が適用される特例も設けられています。

（参考：国税庁「No.7191 登録免許税の税額表」https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/inshi/7191.htm ）

（参考：法務局「相続登記の登録免許税の免税措置について」https://houmukyoku.moj.go.jp/homu/page000183.html ）

自分で集める際の実費と「司法書士へ依頼する際」の費用相場

登記を自力で行う場合でも、公的書類の発行手数料や送料などの実費が発生します。戸籍謄本や登記事項証明書などの取得実費として、全体で1万円〜2万円程度かかるのが一般的です。一方、手続きを司法書士に依頼する場合の報酬相場は、5万円〜15万円程度となっています。対象となる不動産の個数や相続人の人数によって変動します。手間や書類収集の負担を考慮し、依頼を検討するのも選択肢の一つです。

③実家の価値はいくら？不動産の「評価額」を確認する3つの調べ方

名義変更の手続きや税金計算を行うためには、不動産の「評価額」を正しく把握する必要があります。評価額は登録免許税や相続税を算出するための基礎となる基準だからです。専門的な知見がなくても、身近な書類や窓口で確認することが可能です。ここでは手元で簡単に確認できる実践的な調べ方を3つ紹介します。

毎年届く「固定資産税の課税明細書」で評価額をチェックする

不動産の評価額を最も手軽に調べる方法は、毎年4月〜6月頃に届く「固定資産税の課税明細書」を確認することです。自治体から所有者宛てに送付される納付書に同封されています。明細書内に記載されている「価格」または「評価額」の欄の数値が、登録免許税の計算基準となる固定資産税評価額です。売買実勢価格とは異なる点に注意が必要ですが、手元で今すぐ確認できる公的な目安となります。

市役所で「固定資産評価証明書」や「名寄帳」を取得して確認する

課税明細書が見当たらない場合は、不動産が存在する市区町村役場で「固定資産評価証明書」を取得します。登記申請の添付書類としても直接使用できる公式な証明書だからです。取得の際は、窓口で相続人であることを証明する戸籍謄本や本人確認書類を提示します。また、亡くなった方が所有していた不動産を漏れなく確認したい場合は、所有不動産が一覧で記載される「名寄帳（なよせちょう）」を取り寄せると便利です。

（参考：東京都主税局「固定資産評価証明書等の申請について」https://www.tax.metro.tokyo.lg.jp/shikinchoson/fudosan.html ）

マンションや路線価地域など専門的な計算が必要になるケース

相続税の計算においては、固定資産税評価額とは別に「相続税評価額」を算出する必要があります。土地の場合は国税庁が定める「路線価」を基準とし、マンションの場合は敷地権割合や区分所有補正率を用いて計算します。計算式が複雑になる傾向があり、適用する補正率によって金額が変動します。税額の正確な算出が必要な場面では、専門家や税務署の窓口で確認を受けると安心です。

（参考：国税庁「No.4602 土地家屋の評価」https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/sozoku/4602.htm ）

④安易な「共有名義」はNG！後から後悔しないための3つのリスクと回避策

実家の不動産を相続する際、兄弟などで「とりあえず等しい割合で共有名義にしよう」と考えるケースがあります。しかし、共有名義は将来的な権利関係の揉め事につながりやすいため慎重な判断が必要です。共有名義を選択することによって生じる3つのリスクと、トラブルを未然に防ぐための具体的な回避策について解説します。

リスク1：将来売却したり人に貸したりする際に「全員の同意」が必要になる

不動産を共有名義にすると、活用や処分の自由度が制限されます。民法上、不動産全体の売却や変更行為を行うには「共有者全員の同意」が必要と規定されているためです。例えば、解体や売却を希望しても、共有者のうち1人でも反対すれば手続きが進まなくなります。賃貸に出す場合でも持分の過半数の同意が必要となるため、将来的な活用が難しくなる恐れがあります。

リスク2：固定資産税の支払いをめぐって親族間でトラブルになる

共有不動産にかかる固定資産税は、持分に応じて各自が支払うイメージを持たれがちですが、法律上は共有者全員に「連帯納付義務」が存在します。代表者宛てに届いた納付書の支払いを巡り、他の共有者が負担額を支払わないなどの問題が発生することがあります。立て替えや請求の負担が特定の人物に偏ることで、親族間の人間関係が悪化するきっかけになる場合があるため注意が必要です。

（参考：総務省「地方税法（共有物等に対する連帯納税義務）」https://elaws.e-gov.go.jp/document?lawid=325AC0000000226 ）

リスク3：次の世代へ相続（二次相続）されて権利関係がどんどん複雑化する

共有名義のまま年月が経過すると、共有者の死亡に伴い二次相続が発生します。持分がその子供世代へ細分化されて引き継がれるためです。時間の経過とともに共有者の人数が増加し、面識のない親族が権利者になることも珍しくありません。誰がどのくらいの持分を持つのか把握することが困難になり、最終的に不動産の売却や管理が著しく難しくなるリスクを抱えます。

回避策：トラブルを防ぎ公平に分ける「代償分割」や「換価分割」

共有名義を回避するためには、遺産分割協議の段階で適切な方法を選択することが推奨されます。公平に分け合いつつ、単独名義にする方法として以下の手段が存在します。

• 代償分割：特定の相続人が不動産を単独取得し、他の相続人へ相応の金銭（代償金）を支払う方法
• 換価分割：不動産を売却して現金に換え、その売却益をあらかじめ決めた割合で分配する方法

これらを活用することで、単独所有に整理しながら公平な分割が目指せます。

⑤相続した実家を「売却」する際の流れと知っておくべき3つの税金ルール

名義変更の手続きを終えた後、実家を売却して現金の形で整理したいと考えるケースは多く存在します。ただし、売却時には事前準備や特有の税金ルールが存在します。仕組みを正しく理解していないと、余計な税金負担が発生することもあります。売却手続きの基礎知識と、知っておくべき3つの税金ルールを解説します。

売却手続きを進める前に必ず「自分への名義変更」が必要な理由

亡くなった方の名義のままでは、不動産を第三者へ売却することはできません。登記簿上の所有者でなければ、売買契約の締結や所有権移転登記の手続きが行えないためです。そのため、不動産会社を通じて売却活動を進める場合であっても、引き渡しまでに相続人への名義変更（相続登記）を完了させておく必要があります。順序を誤らないよう、早めに登記手続きを済ませておくことが大切です。

実家の売却で発生する3つの税金（譲渡所得税・印紙税・登録免許税）

不動産を売却する際には、主に以下の3つの費用や税金が発生します。

• 譲渡所得税（所得税・住民税）：売却によって利益（譲渡益）が出た場合に課税される税金
• 印紙税：売買契約書を作成する際に貼付する収入印紙代
• 登録免許税：売却時に買主へ所有権を移転する登記や、ローン抹消時にかかる税金

利益が出なかった場合は譲渡所得税がかからないケースもあります。税率や課税対象を事前に把握しておきましょう。

（参考：国税庁「No.1440 譲渡所得(土地や建物を売ったとき)」https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/1440.htm ）

税金を大幅に減らせる「空き家の3,000万円特別控除」の活用条件

相続した実家を売却した際、一定の要件を満たすことで売却益から最大3,000万円まで控除できる特例が存在します。「被相続人の居住用財産（空き家）にかかる譲渡所得の特別控除の特例」です。昭和51年5月31日以前に建築された旧耐震基準の戸建て住宅であることや、耐震改修または解体を行って売却することなどの条件があります。適用できれば税負担を軽減できるため、要件を満たしているか事前に確認しましょう。

（参考：国税庁「No.3306 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3306.htm ）

⑥実家の相続手続きから売却・現金化まで「明成法務司法書士法人」ならワンストップで完了（まとめ）

相続した不動産の名義変更は、戸籍収集や遺産分割協議書の作成など、多くの専門手続きを伴います。2024年の相続登記義務化に伴い、早めの対応が求められています。また、安易な共有名義を避け、売却や管理を見据えた選択を行うことが大切です。

手続きに不安のある方は、司法書士への相談も一つの選択肢です。明成法務司法書士法人では、不動産の相続登記だけでなく、預貯金の解約手続きや遺産分割の整理まで幅広くサポートを行っています。平日20時まで・土日祝日も無料相談を実施しており、遠方にお住まいの方でもWEB面談などで対応が可能です。

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